보증금 지키는 첫걸음, 월세 미납 내용증명 작성! 아주 쉬운 방법
목차
- 월세 미납 내용증명, 왜 꼭 필요할까요?
- 내용증명 작성 전, 이것만은 꼭 확인하세요!
- 월세 미납 내용증명서, 핵심만 담은 작성 방법
- 내용증명 발송 절차: 어렵지 않아요!
- 내용증명 이후의 절차, 이제 어떻게 해야 할까요?
1. 월세 미납 내용증명, 왜 꼭 필요할까요?
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월세 계약을 하다 보면 임차인이 월세를 제때 내지 않아 고민하는 경우가 종종 발생합니다. 이때 많은 임대인분들이 ‘문자로 독촉하면 되지 않을까?’ 하고 가볍게 생각하곤 합니다. 하지만 구두나 문자만으로는 법적인 효력을 명확하게 입증하기 어렵습니다. 만약 상황이 악화되어 임대차 계약 해지, 명도소송 등으로 이어질 경우, 임대인이 임차인에게 월세 미납 사실을 공식적으로 통보했음을 증명할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 바로 이때, 월세 미납 내용증명이 중요한 역할을 합니다.
내용증명은 우체국이 ‘어떤 내용의 문서를’, ‘언제’, ‘누구에게’ 발송했는지 공적으로 증명해주는 문서입니다. 단순히 임차인에게 독촉하는 것을 넘어, 임대인의 권리를 보호하고 나아가 법적 분쟁을 예방하거나 유리하게 이끌 수 있는 강력한 무기가 됩니다. 내용증명을 통해 임대인은 임차인에게 계약 의무 불이행에 대한 경각심을 주고, 미납된 월세를 납부하도록 압박하는 효과도 얻을 수 있습니다. 또한, 내용증명은 임대차 계약 해지의 근거가 될 수 있으므로, 보증금에서 미납 월세를 공제하는 과정에서도 명확한 근거 자료가 됩니다. 따라서 혹시 모를 상황에 대비하여 내용증명을 미리 작성하고 발송하는 것이 현명한 방법입니다.
2. 내용증명 작성 전, 이것만은 꼭 확인하세요!
내용증명서를 작성하기 전에 몇 가지 중요한 사항들을 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 월세 미납 횟수입니다. 주택임대차보호법에 따르면 주택의 경우 2기(2회)의 차임을 연체했을 때 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물의 경우 3기(3회)입니다. 여기서 ‘2기’ 또는 ‘3기’는 연속으로 미납했는지 여부와 관계없이 미납된 총 월세액이 2개월분 또는 3개월분과 같으면 됩니다. 예를 들어, 1월과 3월에 월세를 미납했다면 2기 연체가 성립합니다.
둘째, 임대차 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 임차인의 이름, 주소, 계약 기간, 월세 금액, 납부일 등을 정확하게 파악해야 내용증명에 오류 없이 기재할 수 있습니다. 특히, 임차인이 여러 명일 경우 모든 임차인에게 내용증명을 보내야 법적 효력을 온전히 갖출 수 있습니다.
셋째, 임차인과의 대화 기록을 정리해두는 것이 좋습니다. 그동안 임차인에게 월세 납부를 독촉했던 문자 메시지나 전화 통화 기록 등을 정리해두면 내용증명 작성 시 상황을 명확하게 설명하는 데 도움이 됩니다. 만약 임차인이 ‘다음 달까지 꼭 낼게요’와 같은 약속을 했다면 이 내용도 함께 기록해두는 것이 좋습니다. 이러한 정보들은 추후 소송에 대비하여 강력한 증거 자료가 될 수 있습니다.
3. 월세 미납 내용증명서, 핵심만 담은 작성 방법
내용증명서 작성은 생각보다 간단합니다. 정해진 양식은 없지만, 다음의 핵심적인 내용들이 반드시 포함되어야 합니다.
1. 발신인과 수신인 정보:
- 발신인 (임대인): 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 수신인 (임차인): 이름, 주민등록번호(가능한 경우), 주소, 연락처
2. 제목:
제목은 내용을 한눈에 파악할 수 있도록 명확하게 작성합니다.
- 예시: ‘월세 미납에 따른 임대차 계약 해지 통보 및 미납 월세 납부 최고(催告)’
3. 내용 (본문):
본문은 6하 원칙에 따라 간결하고 명확하게 작성해야 합니다. 감정적인 표현은 피하고 객관적인 사실만 기재하는 것이 중요합니다.
- 1) 임대차 계약 사실 명시: ‘본인은 귀하에게 OOOO년 OO월 OO일, OO시 OO구 OO동 OO에 위치한 주택(또는 상가)을 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 하여 임대하는 계약을 체결하였습니다.’
- 2) 월세 미납 사실 명시: ‘그러나 귀하는 OOOO년 OO월부터 현재까지 총 OO개월 분의 월세(금 OOO원)를 납부하지 않고 있습니다.’
- 3) 계약 위반 사실 통보: ‘이는 임대차 계약서 제O조 (임차인의 의무)를 위반한 중대한 계약 위반 사항입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 의거하여 주택임대차는 2기(상가건물의 경우 3기)의 차임액을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.’
- 4) 계약 해지 통보 및 미납 월세 납부 최고: ‘따라서 본 내용증명이 귀하에게 도달한 날로부터 OOOO년 OO월 OO일까지 미납된 월세 OOO원을 납부하여 주시기 바랍니다. 만약 위 기한까지 납부하지 않을 경우, 본 내용증명서의 도달로써 임대차 계약은 해지됨을 통보하며, 이후 발생하는 명도소송 등의 법적 절차는 귀하의 비용으로 진행될 수 있음을 알려드립니다.’
- 5) 보증금 공제 및 소송 비용 청구: ‘또한, 미납된 월세는 추후 보증금에서 공제될 예정이며, 계약 해지로 인해 발생하는 모든 손해배상(명도소송 비용 등)은 귀하에게 청구될 수 있습니다.’
4. 작성 날짜 및 발신인 서명:
내용증명서 작성 날짜를 기재하고, 발신인(임대인)의 이름을 쓰고 서명 또는 날인합니다.
5. 첨부 서류:
- 임대차 계약서 사본
- 월세 미납 증빙 자료 (통장 거래 내역 등)
위의 내용들을 정리하여 A4 용지에 작성하면 됩니다. 글씨체는 깔끔하게 정리하는 것이 좋으며, 육필로 작성하기보다는 컴퓨터로 작성하여 출력하는 것이 가독성을 높이는 데 유리합니다.
4. 내용증명 발송 절차: 어렵지 않아요!
내용증명서는 총 3부를 준비해야 합니다. 1부는 임차인에게 발송, 1부는 우체국 보관, 1부는 임대인이 보관합니다. 모든 문서에 발신인과 수신인의 주소, 성명을 정확하게 기재하고, 내용증명 문서가 여러 장일 경우 간인(서류가 여러 장일 때 각 장의 연결 부분에 도장이나 서명을 찍어 문서의 위변조를 막는 행위)을 찍어야 합니다.
준비된 내용증명서 3부를 가지고 가까운 우체국으로 방문합니다. 이때 본인 신분증을 꼭 챙겨가야 합니다. 우체국 직원은 내용증명서의 내용을 확인하고, 등기우편으로 발송 처리합니다. 등기우편 요금 외에 내용증명 수수료가 추가로 발생하며, 우체국이 발송 기록을 보관하게 됩니다. 발송 후에는 등기번호가 적힌 영수증을 받게 되며, 이 영수증은 추후 내용증명서가 임차인에게 도달했음을 증명하는 중요한 자료가 됩니다. 따라서 잘 보관해야 합니다.
5. 내용증명 이후의 절차, 이제 어떻게 해야 할까요?
내용증명을 발송한 후, 임차인이 월세를 납부한다면 다행이지만, 그렇지 않은 경우도 있습니다. 내용증명에 명시된 기한까지 임차인이 미납 월세를 납부하지 않는다면, 임대인은 계약 해지의 효력이 발생했다고 볼 수 있습니다. 이 시점부터 임대인은 법적 절차를 준비할 수 있습니다.
첫 번째는 지급명령 신청입니다. 지급명령은 소송 절차를 거치지 않고 법원의 결정으로 채권자가 채무자에게 금전 지급을 청구하는 절차입니다. 비교적 간단하고 비용이 적게 든다는 장점이 있습니다. 다만 임차인이 이의를 제기하면 일반 소송으로 전환됩니다.
두 번째는 명도소송입니다. 명도소송은 임차인이 퇴거하지 않을 때 건물(주택)을 비워달라고 법원에 청구하는 소송입니다. 명도소송을 통해 법원으로부터 승소 판결을 받으면 강제집행을 할 수 있습니다. 명도소송을 진행하기 전에는 반드시 점유이전금지가처분 신청을 하는 것이 좋습니다. 점유이전금지가처분은 소송 도중에 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막아 승소 판결 후에도 강제집행이 불가능해지는 상황을 방지해줍니다.
이러한 법적 절차는 혼자 진행하기 어려울 수 있으므로, 내용증명 발송 후에도 임차인이 연락을 피하거나 월세를 내지 않는다면, 변호사 또는 법무사의 도움을 받는 것을 고려해보는 것이 좋습니다. 내용증명은 이러한 법적 절차를 시작하기 위한 첫 번째이자 가장 중요한 단계임을 기억하세요. 보증금을 지키고, 소중한 자산을 보호하는 가장 쉬우면서도 확실한 방법이 바로 내용증명 작성 및 발송입니다.